公募REITs持续受追捧，20只公募REITs融资超600亿，平均涨幅可观，新产品在途

公募REITs的公募阵营在不断扩大。

当前A股市场已上市基础设施公募REITs为20只，持超亿累计融资规模达618亿元，续受新产一级市场获机构资金追捧，追捧只公涨幅网下认购倍数频频过百。融资截至10月26日，平均品途这20只公募REITs收盘价较发行价平均上涨24.48%。可观此外，公募市场上有12只公募REITs进行过分红，持超亿累计分红22次，续受新产分红总额达23.86亿元。追捧只公涨幅

公募REITs可分为特许经营权REITs和产权类REITs，融资前者债性更明显，平均品途分红收益率偏高，可观比如平安广州广河REIT、公募浙商沪杭甬REIT，分红总额分别为7.48亿元、5.32亿；产权类REITs则相反，分红收益率偏低，但二级市场增值空间更大，华安张江光大REIT、建信REIT、红土REIT二级市场涨幅均超过40%。

基础设施公募REITs持续扩容，华泰江苏交控REIT将于10月28日正式发售，中金安徽交控REIT同日将开展网下询价，这两只REIT基础设施资产均为高速公路。此外，华夏和达高科产业园REIT还处于审核阶段。

20只公募REITs融资超600亿

自2021年6月首批公募REITs上市交易以来，国内公募REITs试点正逐步落地。截至10月25日，A股市场已经上市的公募REITs产品达20只，累计融资规模达618亿元，网下认购倍数频频过百。

不仅发行市场火热，公募REITs二级市场也备受资金追捧。截至10月26日收盘，20只已上市公募REITs较发行价平均上涨24.48%，其中华安张江光大REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT的涨幅均超过40%，而博时蛇口产园REIT、鹏华REIT、临港创园REIT、中金普洛斯REIT、国泰君安东久新经济REIT、富国首创水务REIT的涨幅也超过30%。

二级市场涨幅居前的REITs中，园区基础设施较为亮眼。园区和交通基础设施也是公募REITs中主要的资产类型，目前累计占比超过六成。

公募REITs可分为特许经营权REITs和产权类REITs。二者的投资逻辑并不完全相同，特许经营权REITs债性更明显，分红收益率偏高但价格弹性较小；产权类REITs则相反，分红收益率相对偏低，但二级市场价格弹性、增值空间更大，偏向股性。

目前，市场上有12只公募REITs进行过分红，累计分红22次，分红总额达23.86亿元。平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT就是典型的特许经营权REITs，成立以来分别分红3次、2次，分红总额分别为7.48亿元、5.32亿元。平安广州广河REIT的分红总额甚至占全市场的三成。虽然分红多，但二级市场弹性不大，截至10月27日，平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT收盘价较发行价的涨幅为-11.25%、2.16%。

华安张江光大REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT的二级市场涨幅超过40%，但累计分红金额均未超过1亿元，分别为7022万元、4091万元、4600万元，在REITs分红榜上“吊车尾”。

REITs持续扩员增容

基础设施公募REITs将迎来扩员。华泰江苏交控REIT将于10月28日正式发售，这将是全市场第21只REITs，也是江苏省首单高速公路公募REITs。同日，中金安徽交控REIT将开展网下询价，这两只REITs基础设施资产均为高速公路。

根据《发售公告》，剔除无效报价后，华泰江苏交控REIT的有效报价网下投资者数量为73家，管理的配售对象为235个，拟认购数量总和为855340万份，为初始网下发售份额数量的122.19倍。基础设施公募REITs首发依然火爆，认购倍数频频破百。

华泰江苏交控REIT的底层资产是沪苏浙高速公路，全线位于江苏省苏州市吴江区，东接上海市青浦区，西连浙江省湖州市，是“长三角一体化”发展战略重要交通纽带。根据收费经营公司沪苏浙的财务报表，近三年除了2020年亏损1415万元外，其他两年净赚，2019年、2020年净利润分别为8282万元、6105万元，今年上半年净赚4858万元。

该REIT的原始权益人是江苏交控控股子公司江苏沿江高速公路有限公司。江苏交控则是江苏省内最大的高速公路运营主体，2021年总资产7396亿元，营收618亿元，净利润187亿元，是国内省级交通集团中近三年唯一一家年利润持续超百亿的企业。

中金安徽交控REIT的原始权益人是安徽交控，拟募集10亿份，网下询价区间为10.188元/份-11.716元/份，将通过网下询价最终确定该基金基金份额的认购价格。该REIT的底层资产是沿江高速公路芜湖至安庆段，近三年净利润均为正，2019年至2021年分别实现净利润3.6亿元、2.56亿元、4.82亿元，今年上半年净赚2.68亿元。

此外还有一只REIT等待审核。9月14日，华夏和达高科产业园REIT获证监会与交易所受理，正处于审核阶段。该项目的基础设施类型为产业园区，审核通过后将成为“全国首单生物医药产业园区基础设施公募REITs”。

盘活存量资产

对于金融机构而言，公募REITs是服务实体经济的重要纽带，对于盘活存量资产、优化财务结构、降低杠杆水平等有积极作用。

在经营与运作模式方面，通过REITs进行基础设施资产资本平台运作，将有助于帮助企业实现“轻资产+重运营”的全周期循环运作及经营模式。REITs的长期权益资金亦可帮助企业提升底层资产运营管理水平，由粗放管理到精准决策转型。

在盘活存量资产方面，目前国内基础设施领域历经数十年快速增长后积累了巨大体量的存量资产，REITs将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，将大力提升资金利用效率。同时REITs项目中机构投资者与公众投资者广泛参与投资，将有助于共同推动国有资产的保值升值。

在降低杠杆水平方面，REITs可以为企业提供资金退出渠道，降低公司资产负债率，提高当期利润及现金流。REITs同时代表了国内基础设施领域投融资改革的重要方向，为基础设施资产盘活提供了另一种股权融资方式，通过减少对传统债务融资的依赖，起到有效解决企业债务问题的作用。

一般来说，REITs基金管理人须具备投行能力与资产管理能力，既要协助融资方完成不动产的证券化发行，又要通过资产管理为投资人赢取长期稳定回报。有丰富底层资产运作经验的券商资管，作为公募REITs基金管理人具有先天优势。一些券商资管同时拥有资产管理和公募基金业务牌照，在公募REITs业务开展中可以同时担任基金管理人及专项计划管理人，使一二级市场、投融资市场充分衔接。